Le taux de vacance moyen est tombé sous la barre de 1% en Suisse, et l'Office fédéral du développement territorial (ARE) publiait jeudi un rapport qui dresse un constat sévère et va chercher des pistes à l'étranger, selon la RTS.
Moins de 1% de logements vacants en moyenne: le chiffre, avancé jeudi 6 novembre par l'Office fédéral du développement territorial, dit tout seul la profondeur de la crise. Pour tenter d'en sortir, la Suisse s'est penchée sur le travail d'une équipe de l'Université technique de Vienne, qui a étudié des agglomérations étrangères confrontées, elles aussi, à un marché saturé.
Des incitations positives plutôt que des contraintes
Les chercheurs viennois ont passé au crible les agglomérations de Lille, Salzbourg, Hanovre, Munich et Gand. L'une de leurs conclusions mérite l'attention du législateur helvétique: les objectifs contraignants ne fonctionnent que s'ils s'accompagnent d'incitations positives.
Concrètement, lorsque des régions obligent des communes à mettre un nombre défini de logements à disposition, les villes préfèrent souvent payer l'amende plutôt que de construire. À l'inverse, celles qui touchent des subventions atteignent plus volontiers les objectifs fixés, car cet argent leur permet d'adapter leurs infrastructures à une population qui grandit.
Le responsable pour la Suisse romande chez Wüest Partner, Vincent Clapasson, interrogé vendredi dans La Matinale de la RTS, tempère toutefois l'enthousiasme. Ce rapport ne propose pas de solution «clé en main», mais donne des pistes d'amélioration.
Une politique du logement à l'échelle régionale
Autre enseignement de l'étude européenne: les agglomérations étudiées misent sur une politique du logement pensée à l'échelle régionale, jugée plus pertinente. En Suisse, chaque commune fait sa propre cuisine. Dans un pays où les communes sont souvent reines en matière de construction, c'est un changement de paradigme.
«C'est clair qu'avec la délégation des compétences que l'on connaît en Suisse, on a un système où ce sont les communes qui appliquent ce que la Confédération ou les cantons ont donné comme 'guidelines'», reconnaît Vincent Clapasson.
«Probablement que dans des enjeux territoriaux et de pénurie de logements, une régionalisation ou une centralisation pourrait être intéressante», poursuit l'expert, qui cite l'exemple de Genève, qui travaille déjà à l'échelle du Grand Genève, avec le territoire français voisin et l'agglomération vaudoise. «On a déjà des réflexions qui se font, mais peut-être qu'il faut élargir un peu plus le cercle.»
Le casse-tête des locations de courte durée
Dans certaines villes européennes particulièrement touristiques, les appartements destinés à la location de courte durée sur des plateformes comme Airbnb posent un problème supplémentaire. Certaines ont pris des mesures pour limiter, voire interdire, la transformation d'appartements en logements pour touristes.
Une option pour la Suisse? «Dans les centres urbains de certaines agglomérations comme Zurich ou Genève, une telle réglementation serait intéressante. Mais ailleurs, pas forcément», estime Vincent Clapasson.
Des subventions pour débloquer la construction
Le spécialiste de Wüest Partner est davantage convaincu par le développement d'un système de subventions pour augmenter le nombre de logements mis à disposition, à condition de trouver un moyen de les financer.
«Et on a déjà des subventions indirectes: quand une coopérative d'habitation souhaite développer un projet avec des loyers abordables, on a souvent soit un cautionnement de l'État, soit la mise à disposition par une commune d'un terrain via un droit de superficie», souligne-t-il.
La question de la cohésion sociale
Pour éviter les recours qui grèvent de nombreux projets, l'étude européenne note qu'il faudrait séduire les personnes concernées avec des projets plus écologiques et plus sociaux.
«On fait déjà beaucoup de choses au niveau de l'écologie, avec des lois sur l'énergie qui entrent en force, notamment dans le canton de Vaud», considère Vincent Clapasson, qui plaide pour davantage de participation publique en amont des grands projets immobiliers.
«Aujourd'hui, la question, c'est la cohésion et l'accord populaire sur de tels projets.»
Une crise qui pousse les ménages à déménager
Cette pénurie a des conséquences concrètes sur la mobilité interne. Comme l'a relevé Le Matin, les Suisses quittent les centres urbains pour payer moins cher, une partie de ces départs se faisant au profit du canton de Vaud, où les ménages espèrent trouver des logements plus abordables.
À Genève, environ 1400 résidents quittent chaque année le canton pour s'installer ailleurs en Suisse, selon 24 heures. Les économies réalisées sont significatives: pour un appartement de 100 m², le loyer moyen est inférieur de 910 francs par mois sur territoire vaudois par rapport à Genève.
Le canton de Genève enregistre parallèlement près de 10'300 arrivées nettes annuelles depuis l'étranger, comme le rapporte 20 minutes. Les départs d'habitants vers d'autres régions suisses sont donc largement compensés par cette croissance démographique, qui entretient la demande de logements.
Malgré une augmentation des constructions neuves, le logement restera rare et cher en Suisse en 2027, selon les prévisions de Wüest Partner relayées par immo!nvest.
FAQ
Quel est le taux de vacance moyen en Suisse?
Le taux de vacance moyen est désormais inférieur à 1% en Suisse, selon un rapport de l'Office fédéral du développement territorial publié jeudi 6 novembre.
Quelles agglomérations étrangères ont été étudiées?
Une équipe de l'Université technique de Vienne a étudié les agglomérations de Lille, Salzbourg, Hanovre, Munich et Gand, toutes confrontées à un marché saturé.
Quelles pistes sont envisagées pour la Suisse?
Le rapport évoque des subventions pour les communes, une politique du logement à l'échelle régionale et une réglementation des locations de courte durée dans certains centres urbains.